Нынешний рынок недвижимости сложный, зарегулированный и с высоким порогом входа. Поэтому все больше компаний и инвесторов обращаются к новым решениям, одним из которых стала токенизация прав на недвижимость на блокчейне. Так 17 сентября инвестиционная компания AssetBlock запустила одноименную платформу для торговли коммерческой недвижимостью, токенизированной в блокчейне Algorand. Пользователи новой платформы могут купить токены и стать соинвесторами гостиничного комплекса стоимостью $60 млн. А 16 сентября платформа Harbor объявила, что токенизирует акции фондов недвижимости стоимостью более $100 млн. В СМИ регулярно появляются новости о десятках стартапов, предлагающих токенизировать недвижимость или купить-продать токены на нее. DeCenter разобрался, как устроены подобные платформы, каковы риски для инвесторов и перспективы развития данного сегмента.

Как устроена платформа AssetBlock

AssetBlock — бостонская инвестиционная компания, вкладывающая средства в коммерческую недвижимость. Компания объединилась с управляющей компанией Lodging Capital Partners (LCP), чтобы токенизировать на блокчейне Algorand эксклюзивные гостиничные объекты стоимостью $60 млн. Что это за объекты — пока неизвестно.

Торговать на платформе могут только аккредитованные или квалифицированные инвесторы. После регистрации пользователи проходят KYC/AML-проверки, а также проверку аккредитации.

Инвесторы могут покупать долю в гостиничной недвижимости в виде токенов Algo на блокчейне Algorand, но пока не могут их обменять на доли в недвижимости. В будущем пользователи платформы получат доступ к объектам недвижимости, недоступным для широкой общественности, а также смогут напрямую обменять Algo на свою долю в объектах недвижимости. AssetBlock продолжит добавлять дополнительных партнеров и объекты недвижимости.

Платформа AssetBlock находилась в разработке более года. Компания считает, что блокчейн — это возможность для рынка идти в ногу со временем. Руководство решило строить ее на блокчейне Algorand из-за его высокой скорости и безопасности.

Algorand — блокчейн-проект профессора MIT Сильвио Микали, удостоенного премии Алана Тьюринга. Algorand обещает практические моментальные транзакции и низкие затраты на поддержание системы. В июне 2019 года проект привлек $66 млн через аукцион, а в августе — еще $200 млн от инвестфонда. Однако пока дела у него идут не очень: в июне токен Algo торговался по цене $3.28, сейчас цена опустилась до $0.19.

Какие еще игроки на рынке

AssetBlock — лишь одна из десятков компаний, занимающихся токенизацией недвижимости. За последние несколько лет появились десятки блокчейн-стартапов в сфере недвижимости. Вот несколько примеров, но список может быть гораздо больше: Atlant (российская платформа), Alt.Estate, Barclays, BlackSquare, Blockchain App Factory, BitProperty, Blockimmo, Brickblock, Fluidity, Fortem, Elea Labs, Jointer, Labs Property, Propy, Propellr, RBS, Realt, Securitize, Smartlands, Slice, SolidBlock, Swarm, Swiss Crypto Tokens AG, Tokend, QuantmRE, XRED.

Таких платформ больше, чем самих токенизированных объектов. Выделим наиболее крупные: жилые комплексы в самом сердце Манхэттена стоимостью $30 млн и Южной Каролине $20 млн, $18 млн за 10% доли в курорте St. Regis Aspen. 16 сентября 2019 года стартап Harbor объявил, что токенизирует на блокчейне Ethereum акции четырех фондов инвесткомпании iCap Equity, управляющих активами на сумму более $100 млн. Токенизация повысит ликвидность акций (их станет проще продать) и снизит затраты на документооборот. Напомним, что еще в ноябре 2018 года блокчейн-стартап Harbor запустил продажу долей в жилом комплексе.

Зачем токенизировать недвижимость?

Недвижимость — крупнейший в мире класс активов, рынок которого больше, чем рынок облигаций и акций. Совокупная стоимость всех объектов инвестиционного класса превосходит $200 трлн. Размер профессионально управляемого глобального рынка инвестиций в недвижимость вырос с $7.4 трлн в 2016 году до $8.9 трлн в 2018 году.

Однако традиционные инвестиции в недвижимость подходят не всем. Обычный инвестор может позволить себе купить 1–2 объекта жилой недвижимости. Инвестировать в коммерческую недвижимость, как правило, по карману только институциональным инвесторам, девелоперам и фондам.

Эти сложности не новы. Раньше с ними пытались справиться с помощью фондов недвижимости: инвестиционных трастов (REIT) на Западе и закрытых ПИФов в России. Инвесторы покупали пакет акций, а управляющая компания инвестировала средства в недвижимость. Но у таких вложений высокий порог входа, низкая ликвидность (сложно выйти из фонда досрочно), высокие комиссии за управление средствами, а возврат вложений надо ждать несколько лет.

Токенизация могла бы решить большую часть этих сложностей. В двух словах — токенизация является одним из способов секьюритизации реальных активов. Это форма привлечения инвестиций путем выпуска ценных бумаг, только вместо акций и облигаций используются токены (security tokens). Токенизировать актив — значит разделить его на доли (токены), которые можно продать инвесторам. Так можно токенизировать почти любой актив: компании, права на недвижимость, ценные бумаги, драгметаллы, деривативы и даже предметы искусства.

Конечно, саму недвижимость разделить нельзя: токенизируются лишь права учета и управления активом. Покупатель такого токена частично становится владельцем здания. Но также можно токенизировать права на часть прибыли от аренды или назначить на каждый токен фиксированные выплаты.

Токенизация позволяет разбить дорогой объект недвижимости на любое количество частей, или токенов, которые могут стоить доли цента. Например, если токенизировать какой-нибудь торговый центр за миллиард рублей, разделив его на миллион токенов, то минимальный порог для инвестирования составит всего 1000 рублей. Это позволяет частным инвесторам получить доступ к объектам институционального уровня, не покупая акции классических фондов недвижимости.

Токенизация активов делает многие процессы, связанные с операциями с недвижимостью, более быстрыми и значительно более дешевыми:

 увеличивает ликвидность объектов,токенизируя недвижимость, которую можно продать гораздо быстрее и эффективнее, чем традиционными методами;

 снижает порог входа инвесторов и увеличивает покупательскую базу для эмитента токена;

 позволяет внедрять смарт-контракты, которые могут автоматизировать большую часть документооборота, что сократит время оформления сделки до одного клика, а также значительно снизит транзакционные издержки;

 упрощает привлечение средств для финансирования строительства новых проектов;

 сохраняет всю историю владения, благодаря чему доказать право собственности становится еще легче, а вероятность мошенничества снижается;

 позволяет инвестировать в зарубежную недвижимость без дополнительных юридических проволочек, что может увеличить объем рынка на 20–30%.

Однако эти и другие преимущества токенизации пока лишь в теории — на практике они еще не подтверждены.

С токенизацией недвижимости все не так просто

Концепция токенизации прав на недвижимость кажется простой, а ее преимущества — очевидны. Однако на деле — все сложнее, есть нюансы.

Рынок недвижимости — сильно зарегулированная среда. Но это необходимо, чтобы снизить риски, количество ошибок и случаев мошенничества. Приобретение квартиры или вложение в торговый центр не может быть таким же простым занятием, как покупка ноутбука или даже машины. В связи с этим самая главная проблема с токенизацией прав на недвижимость — отсутствие должного регулирования. В большинстве юрисдикций у него просто нет никаких регулятивных предписаний. Вот в чем основные сложности:

 законодательство, позволяющее торговать токенам на недвижимость полностью легально и с гарантией прав, еще не принято. Неясно, как передавать права собственности, разделять права собственности и права требования;

 соответствующей инфраструктуры тоже нет: сделки, проведенные через блокчейн, далеко не во всех юрисдикциях обладают юридической силой. Непонятно, как проводить токенизацию и регистрировать токены (попадают ли они под определение ценных бумаг или нет);

 неясно, как идентифицировать пользователей. Нужны какие-то автоматизированные KYC/AML-решения;

 для международной торговли токены на недвижимость должны соответствовать юрисдикциям инвесторов, потому что законодательства о ценных бумагах редко совпадает друг с другом. То, что законно в Европе, незаконно в США или Китае. А без соблюдения законодательства о ценных бумагах продажи будут ограничиваться аккредитованными или квалифицированными инвесторами.

Большие риски, малая прибыль

Разработчики блокчейн-стартапов, токенизирующих права на недвижимость, много говорят о ее выгодах и преимуществах и почти никогда не упоминают о рисках для инвесторов. А они немалые.

Недвижимость — консервативный инструмент инвестирования, предполагающий минимальные риски и относительно низкую доходность. В нее вкладываются, чтобы чтобы снизить риски, вложившись в классические низковолатильные активы. Казалось бы, раз токены недвижимости поддерживаются реальным активом (да еще и недвижимостью), то риски должны быть тоже минимальными — не в пример вложениям в криптовалюту или ICO. Но на деле токенизация не всегда гарантирует большую доходность, но зато значительно увеличивает риски.

Вышеописанные сложности с токенизацией, по сути, заключаются в отсутствии сейчас для нее законодательной базы, а значит, инвестору придется полагаться лишь на добропорядочность эмитента и собственника. В любой момент собственник может собрать деньги через токены, а потом продать здание по заниженной цене или выплачивать слишком низкие дивиденды. Конечно, все эти нюансы можно прописать законодательно. Однако пока подобных законодательных актов нет, инвесторы в лучшем случае защищены законодательством о ценных бумагах. Поэтому если и вкладываться в подобные проекты, то лучше доверять компаниям из США и Европы, где регулирование строже.

Также токенизация не гарантирует повышение ликвидности объекта и, уж тем более, высокую доходность. Более того, токенизация прав на недвижимость вовсе не означает, что все токены моментально раскупят — с чего бы? Крупным инвесторам токены не нужны, а наплыв мелких неплатежеспособных розничных инвесторов лишь снижает стоимость актива. К тому же, это прямой путь к надуванию «пузыря». Также сейчас просто нет крупных единых площадок для торговли токенами на недвижимость. Вместо них — десятки платформ с узкой аудиторией и несколькими наборами токенов. Купить такие токены просто, а вот продать — вряд ли.

Рынок готов, а инфраструктура и законодательство — нет

Конечно, рынок недвижимости созрел для токенизации — ее потенциальные преимущества впечатляют. Однако все это только зарождается, и поэтому не стоит торопиться приходить на вечеринку первым. Развитие рынка значительно ускорится, если преимущества токенизации прав на недвижимость осознают институциональные инвесторы — они смогут вывести рынок на новый уровень. Однако крупные сделки, о которых сейчас пишут СМИ, вовсе не означают, что риски снижаются. Для участников это часто лишь возможность искусственно разогнать ликвидность и успеть заработать на этом, пока «пузырь» не сдуется.

На наш взгляд, выгода пока не перевешивают возможные риски. Потенциальная доходность вряд ли будет выше 5–7% годовых (хорошая доходность фондов недвижимости), а риски будут лишь чуть ниже, чем при вложении в какое-нибудь ICO. Если хотите рискнуть, есть уже более привычные методы: можно просто купить несколько сатоши или целый биткоин.

Сейчас же кажется гораздо более разумным дождаться, когда токены на недвижимость обрастут инфраструктурой и получат регулирование, в котором они законодательно будут выделены в особый класс активов с прописанными правами инвесторов. Но на введение в нормативно-правовую базу новых инвестиционных опций могут уйти годы.

Что вы думаете о токенизации недвижимости и платформах, которые предлагают такие услуги? Хотели бы стать совладельцев какого-нибудь элитного отеля за сотню-другую долларов? Как думаете, получится на этом заработать? А потерять деньги не боитесь?